NHG 2014 Voordelen en Nadelen

Without interestfbVoor huiseigenaren met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt het vanaf 2014 makkelijker om te verhuizen. Doch er zijn ook haken en ogen.

Restschuld
Minister Blok (Wonen) past de regels aan. Daardoor kan restschuld van NHG-woningen onder voorwaarden worden meegefinancierd in een nieuwe hypotheek met NHG.
Het kabinet wil zo de doorstroming op de woningmarkt verder stimuleren. De nieuwe maatregel is drempelverlagend voor mensen die nu willen verhuizen, maar dat niet doen omdat er dan restschuld ontstaat. De regeling gaat in op 1 januari 2014 en kent voorwaarden. De belangrijkste:

  • De restschuld moet zijn ontstaan uit de verkoop van een woning die gefinancierd is met NHG.
  • De kosten voor de nieuwe woning én de restschuld moeten onder de actuele kostengrens van de NHG blijven. Momenteel is dat € 290.000. Vanaf 1 juli 2014 daalt deze grens naar € 265.000. Wat daar aan restschuld boven uitkomt, mogen geldverstrekkers buiten de NHG meefinancieren.
  • Verder gelden de voor NHG-hypotheken gebruikelijke acceptatiecriteria. De lening mag dus niet te hoog zijn in verhouding tot het inkomen. En voor woningaankoop en bijkomende kosten mag in 2014 tot 104 procent van de marktwaarde worden geleend. Net zoals bij hypotheken zonder NHG het geval is, mag een eventuele restschuld daarbij buiten beschouwing blijven.
  • De eenmalige en fiscaal aftrekbare premie die woningeigenaren voor een NHG-hypotheek betalen, stijgt in 2014 met 0,15 procent naar 1 procent. In ruil voor deze borgstelling betaalt de klant een lagere hypotheekrente.

 

Haken en ogen voor huizenbezitters
Naast de voordelen zijn er ook diverse haken en ogen voor de huizenbezitters.

  • De  restschuldfinanciering is niet afdwingbaar. De bank kan nog steeds bepalen om hiertoe wel of niet over te gaan, ook al neemt de NHG nu drempels weg.
  • De restschuld moet annuïtair of lineair worden afgelost. Dat zorgt voor een forse verhoging van de maandlasten. Dat nadeel wordt beperkt doordat de woningbezitter deze lasten kan uitsmeren over een periode die niet langer duurt dan die van het langstlopende leningdeel van de nieuwe hypotheek.
  • Ook een aandachtspunt is de dalende NHG-grens, die er voor zorgt dat de versoepeling van de regels alleen soelaas biedt voor mensen die (veel) goedkoper gaan wonen. Dit kan de nodige mensen helpen, zoals echtparen in scheiding, maar lost het probleem voor een forse groep nog niet op.
  • Ook een zorg is het eigen risico van 10 procent dat banken nu krijgen. Gevreesd moet worden dat banken dit proberen terug te verdienen door minder rentekorting voor NHG-hypotheken te geven. Die rentekorting is nu gemiddeld 0,5 tot 0,7 procent, maar niet afdwingbaar.
  • De NHG-premieverhoging, van 0,85 naar 1 procent. Voor een hypotheek van € 250.000 betekent dit een bruto verhoging van € 375, die aftrekbaar is van de belasting. Bij het gangbare tarief voor belastingteruggaaf van 42 procent leidt dit tot een netto verhoging van € 217,50. Dat is te overzien, zeker omdat de woningbezitter deze premie met de hypotheek kan meefinancieren.
  • Het laatste aandachtspunt betreft het hypotheekadvies, dat noodzakelijk is bij restschuldfinanciering en hypotheekaanpassing. Die advieskosten komen voor rekening van de woningbezitter, die op dat moment al in betalingsproblemen zit. Het is vreemd dat NHG bij gedwongen verkoop wel de kosten van de makelaar en veiling betaalt, maar bij het voorkómen van die gedwongen verkoop geen advieskosten vergoedt.  

 

Relevante documenten:
Bericht van Rijksoverheid (31 oktober 2013)
Voorwaarden NHG 2014

 Bron: NHG, Rijksoverheid en Eigen Huis