De komst van de European Valuation Standards (EVS) en de introductie van de nieuwe taxatiemodellen per 1 april jl. vragen om aandacht voor het gebruik van de begrippen “marktwaarde” en “marktwaarde met bijzondere uitgangspunten”.
Gebleken is dat deze begrippen in de praktijk verschillend worden toegepast door taxateurs. Om meer uniformiteit te creëren en taxateurs houvast te geven, hebben de brancheorganisaties gekeken naar een binnen EVS passend gebruik van deze begrippen. Het resultaat daarvan treft u aan in bijgevoegd document. VastgoedPRO, VBO Makelaar en NVM hebben dit afgelopen week gedeeld met haar leden via intranetten en/of nieuwsbrief e.d.
Het NWWI heeft inmiddels de bij haar aangesloten taxateur geïnformeerd over deze wijzigingen.
Wat betekenen deze wijzigingen voor u als woningcorporatie concreet?
Aan de hand van een aantal situaties willen wij dit graag toelichten.
1. Taxeren van een onbewoonde (nieuwbouw)woning
Een woning van de corporatie staat leeg en de corporatie overweegt tot verkoop over te gaan. Zij dient voorafgaand aan de verkoop een gevalideerd taxatierapport op te laten stellen. De taxateur ontvangt opdracht van de corporatie om de waarde vast te stellen.
De taxateur taxeert de marktwaarde op de waardepeildatum op basis van de situatie die hij feitelijk aantreft op dat moment. Hij brengt daarom een taxatierapport uit met daarin de marktwaarde van de woning.
Omdat de woning onbewoond en leeg wordt geïnspecteerd kan de taxateur volstaan met het alleen vaststellen van de marktwaarde.
De taxateur vermeldt in hoofdstuk K.1.a dat het object niet bewoond wordt door de eigenaar, bij K1.b. dat de woning ook niet bewoond wordt door derden en bij K.1.c. dat de woning onbewoond wordt opgeleverd.
2. Taxeren van een verhuurde woning t.b.v. koop door zittende huurder
Een huurder van de corporatie krijgt de mogelijkheid om de woning waarin hij nu woont zelf te kopen. Voordat de huurder definitief zijn besluit kan/wil nemen geeft de corporatie opdracht van de corporatie om de waarde vast te stellen.
De taxateur taxeert de marktwaarde op de waardepeildatum op basis van de situatie die hij feitelijk aantreft op dat moment. Hij brengt daarom een taxatierapport uit met daarin de marktwaarde van de woning.
Omdat de woning nog bewoond wordt door een huurder, en de huidige huurovereenkomst (nog) niet is opgezegd, is de uitkomst van de marktwaarde gebaseerd op een levering in verhuurde staat. Immers, de corporatie is altijd gerechtigd om een woning te verkopen, maar een koper dient de huidige huurovereenkomst te respecteren.
Daarnaast taxeert de taxateur de Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt dat de huidige huurovereenkomst is geëindigd en het object door de koper bewoond blijft.
De taxateur bepaalt hier de waarde op de waardepeildatum alsof het object ‘vrij’ beschikbaar is. Hieronder wordt ook verstaan de situatie dat een zittende huurder zijn ‘eigen’ huurwoning koopt. Immers gaat door vermenging de huurovereenkomst teniet zodra de huurder eigenaar is van de woning.
Op basis van dit laatste waardebegrip zal de corporatie dus de huurder een aanbieding kunnen doen. (De hoogte van het getaxeerde bedrag is gelijk aan de marktwaarde in situatie 1)
De taxateur vermeldt in hoofdstuk K.1.b. dat het object geheel (of gedeeltelijk) nog bewoond is door derden c.q. nog verhuurd is en bij K.1.c. dat het object door de zittende huurder (die het object koopt) bewoond blijft worden.
Optioneel kan de corporatie aan de taxateur verzoeken om de door de huurder bevoegdelijk aangebrachte voorzieningen te waarderen.
Indien de huurder namelijk een aantal verbeteringen (bevoegdelijk) heeft aangebracht en deze dienen apart te worden gewaardeerd in het kader van eerdere afspraken en om te voorkomen dat deze verbeteringen nogmaals door de huurder moeten worden betaald, wordt aanvullend door de taxateur het volgende waardebegrip getaxeerd:
Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunten dat de huidige huurovereenkomst is geëindigd, het object door de koper bewoond blijft en exclusief de door de huurder bevoegdelijk aangebrachte verbeteringen
Hierbij zijn de door de huurder bevoegdelijk aangebrachte verbeteringen niet in de waardering inbegrepen.
3. Taxeren van een nog verhuurde woning t.b.v. koop door een derde voor eigen gebruik
Een corporatiewoning die, in het kader van de wettelijke regeling leeg moet worden getaxeerd als deze individueel wordt verkocht, niet aan de zittende huurder, maar die nu nog verhuurd is.
De taxateur taxeert de marktwaarde op de waardepeildatum op basis van de situatie die hij feitelijk aantreft op dat moment. Hij brengt daarom een taxatierapport uit met daarin de marktwaarde van de woning.
Omdat de woning nog bewoond wordt door een huurder, en de huidige huurovereenkomst (nog) niet is opgezegd, is de uitkomst van de marktwaarde gebaseerd op een levering in verhuurde staat. Immers, de corporatie is altijd gerechtigd om een woning te verkopen, maar een koper dient de huidige huurovereenkomst te respecteren.
Daarnaast taxeert de taxateur de marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt uitgaande dat het object leeg en vrij van huur en gebruiks(-rechten) geleverd wordt.
De taxateur bepaalt hier de waarde op de waardepeildatum alsof (op dat moment) het object vrij beschikbaar is.
Op basis van dit laatste waardebegrip zal de corporatie dus de woning in de markt kunnen aanbieden. (De hoogte van het getaxeerde bedrag is gelijk aan de marktwaarde in situatie 1)
De taxateur vermeldt in hoofdstuk K.1.b. dat het object geheel (of gedeeltelijk) nog bewoond is door derden c.q. nog verhuurd is en bij K.1.c. dat het object onbewoond wordt opgeleverd.
In bijgevoegde tekening hebben wij deze situatie overzichtelijk weergegeven.