NWWI
 

In het nieuwe model doet ook de SWOT-analyse zijn intrede. Het NWWI ontvangt van taxateurs vragen hoe deze vraag beantwoord kan worden.

Hieronder doet het NWWI suggesties welke onderdelen van belang zijn en waar de taxateur aan zou kunnen denken bij de verschillende onderdelen van de SWOT-analyse.

Sterkte & Zwakte

Intern:
Sterkte: Welke sterke kanten heeft het getaxeerde object (t.o.v. soortgelijke objecten)
Zwakte: Welke nadelen heeft het getaxeerde object (t.o.v. soortgelijke objecten)?

De taxateur kan, voor zover relevant, de volgende onderdelen benoemen en geeft hier dan een nadere invulling aan:

  • Onderhoud
  • Ligging / locatie (bereikbaarheid, voorzieningen in de directe nabijheid, geluidsoverlast)
  • Indeling (optimale, mogelijkheden voor aanpassing)
  • Voorzieningenniveau in het object (gedateerd of nieuw, eenvoudig of luxe)
  • Bij de bedreigingen wellicht ook vermelden de belemmeringen als gemeld op het kadastrale uittreksel zoals de bijv WKPB

 

Kansen & Bedreigingen

Extern:
Kansen: Welke ontwikkelingen (buiten het getaxeerde object om) zijn van positieve invloed op de in dit rapport genoemde waarde(n), opinies en courantheid?
Bedreigingen: Welke ontwikkelingen (buiten het getaxeerde object om) zijn van negatieve invloed op de in dit rapport genoemde waarde(n), opinies en courantheid?

De taxateur kan, voor zover relevant, de volgende onderdelen benoemen en geeft hier een nadere invulling aan:

Macro (landelijke ontwikkelingen):

  • Renteontwikkeling
  • Veranderende koopbereidheid
  • Bevolkingsopbouw
  • Sociaaleconomische indeling
  • Aanpassingen aan de LTV-norm
  • Aanapssingen aan de LTI-norm
  • Verbouwingen kunnen niet of niet geheel meer worden gefinancierd, daardoor zijn woningen met achterstallig onderhoud minder geliefd.

 

Meso (regionale ontwikkelingen):

  • Ontwikkelingen in betere / slechtere bereikbaarheid omgeving (doortrekken snelweg / treinverbinding of afsluiten rondweg)
  • Ontwikkelingen in aardbevingsgebied Groningen
  • Ontwikkelingen op het gebied van innovatie, werkgelegenheid, kunst/cultuur enz.

 

Micro (lokale, buurtgerichte ontwikkelingen):

  • Beschikbaarheid extra gelden voor ‘prachtwijken’ / Verloedering wijk
  • Bouw (plannen) in de directe omgeving
  • Wijzigingen in bestemmingsplan die woongenot aantasten of verbeteren
  • Sluiten of (her)openen van voorzieningen
  • Verhouding huur/koop
  • Verkoop van huurwoningen
  • Groei of krimp gemeente
  • Economische situatie in de wijk en/of gemeente

 

Een taxateur die bovenstaande suggesties heeft gebruikt kwam tot het volgende (geanonimiseerde) invulling:

Sterkte

  • Het getaxeerde object is uitstekend onderhouden en is recentelijk nog voorzien van een neutraal afgewerkte, luxe keuken met diverse inbouwapparatuur. Ook de badkamer heeft geen uitgesproken smaakdetails waardoor deze voor een grote groep geschikt is.
  • Het getaxeerde object is aan de voorzijde zodanig gelegen dat wordt uitgekeken op het verlengde van de straat en naastgelegen parkeerterrein waardoor een significant ruimer uitzicht is dan naastgelegen objecten omdat deze op het volgende woonblok uitkijken.
  • Voorzieningen als een busstation, winkels voor dagelijkse boodschappen en basisscholen zijn op loopafstand en het object is gelegen aan een niet doorgaande weg.
  • In het verleden is de badkamer vergroot aan de buitenzijde van het object waardoor er naast een douche ook ruimte is gecreëerd voor een groot ligbad en een 2e Deze uitbreiding is bij dit type woning vrij uniek. Ook zijn op de 2e verdieping 3 slaapkamers gemaakt waar er over het algemeen bij soortgelijke objecten er maar 1 of 2 beschikbaar zijn.
  • De woning is op de begane grond voorzien van vloerverwarming waardoor het mogelijk is gebleken om de c.v.-ketel als ‘lage temperatuurscv’ te laten functioneren. Dit scheelt in de kosten van gas.
  • De meeste eind- of hoekwoningen hebben geen of maar 1 meter zijtuin. Het getaxeerde object heeft 2,5 meter aan de zijkant waardoor er een eigen parkeerplaats mogelijk is en aan de zijkant een extra overkapping is gemaakt voor de fietsen en tuinmeubelen.

 

Zwakte

  • De achtertuin van het getaxeerde object ligt op het zuid-oosten waardoor met name in de winter weinig zon aanwezig is. Dit wordt mede veroorzaakt door de terrasflat die aan de zijkant aanwezig is.
  • Het object is in 1979 gebouwd waardoor een aantal (bouwkundige) elementen binnenkort opgeknapt moeten worden of vervangen. Dit zal in de komende jaren grote(re) onderhoudskosten tot gevolg hebben.

 

Kansen

  • De woning is door de grote hoeveelheid slaapkamers (6) uitermate geschikt voor grote(re) gezinnen. Anderzijds wordt de gemiddelde gezinsgrootte in Nederland steeds kleiner. Aangezien het object gelegen is in ‘de biblebelt’ is de verwachting dat hiervoor toch voldoende animo voor wordt gevonden.
  • In de nabijheid bestaat het aanbod enkel uit soortgelijke koopwoningen en koopappartementen. De huurwoningen in de wijk worden en zijn deels uitgepond en de geplande nieuwbouw die als vervanging dient van gesloopte flats is deels koop en deels middeldure huur. Hierdoor zal de gemiddelde bewoner een beter profiel krijgen.

 

Bedreigingen

  • Door het aanscherpen van leennormen (LTI / LTV) kunnen personen minder hypotheek ontvangen op basis van hetzelfde salaris.