In de nieuwe modellen vermeldt de taxateur onder L.3.a. de actuele marktomstandigheden. Het NWWI ontvangt van taxateurs vragen hoe deze vraag beantwoord kan worden.
Het gaat hierbij om de actuele (lokale) marktomstandigheden die relevant zijn voor het getaxeerde object. De volgende elementen kunnen o.a. een rol spelen in de prijsvorming en verkooptijd van het object: verhouding tussen aanbod en vraag, welke trends zien we in verkoopprijzen, verkooptijden en aangeboden woningen en welke rol speelt de locatie hierin.
Het NWWI geeft de volgende suggesties aan de taxateur die betrekking hebben op hetzelfde of soortgelijke woningtype als het getaxeerde object:
- Aantal verkochte objecten in afgelopen kwartalen
- Gemiddelde verkoopprijs in afgelopen kwartalen
- Verschil tussen vraag- en verkoopprijzen
- Verkooptijden in de afgelopen kwartalen
- Verkoopprijs per m2 in de afgelopen kwartalen
Deze cijfers kunnen al dan niet aangevuld worden met een trendontwikkeling daarvan in %.
Ook kan het relevant zijn om het huidige aanbod in beeld te brengen:
- Aantal te koop staande objecten
- Gemiddelde vraagprijs van te koop staande objecten
- Gemiddelde verkooptijd te koop staande objecten
Deze cijfers kunnen al dan niet aangevuld worden met een trendontwikkeling daarvan in %.
Daarnaast kan de taxateur met een eventuele toelichting dit aanvullen indien zich bijzonderheden voordoen die niet direct uit deze cijfers zijn te herleiden.
Een taxateur die bovenstaande suggesties heeft gebruikt kwam tot de volgende (geanonimiseerde) invulling:
Het getaxeerde betreft een hoekwoning uit de jaren ’70 met een GO wonen van 140 m2 en een inhoud van 400 m3 op een perceel van 210 m2 en is gelegen in de gemeente X.
- In het 4ekwartaal van 2015 zijn in de gemeente X 28 hoek- en eindwoningen verkocht. Een kwartaal eerder waren dit er nog 25. In het tweede kwartaal waren dit er 43. Dit kwartaal was hoger omdat voor 1 juli nog meer mogelijkheden voor NHG waren waardoor in Q3 het aantal verkopen is teruggelopen.
- De gemiddelde verkoopprijs van hoek- en eindwoningen bedroeg respectievelijk € 190.000,– (Q4), € 202.000,– (Q3) en € 210.000,– (Q2)
- Het verschil tussen vraag- en verkoopprijzen bedroeg respectievelijk 2,7% (Q4), 3,7% (Q3) en 3,3% (Q2).
- Ook de verkooptijden laten een navenante ontwikkeling zien: Q4: 51 dagen, Q3: 101 dagen, Q2: 75 dagen
- De prijs per m2 GO wonen bedroeg in Q4 € 2.200,– / m2, in Q3 € 2.300,– en in Q2 2.250,–
- In het laatste kwartaal is een significante stijging te zien in het marktaandeel van te koop staande eind- en hoekwoningen met een GO wonen tussen de 120-140 m2 en meer dan 140 m2.
- Met betrekking tot het aanbod zien we de volgende ontwikkeling: Q2 115 objecten, Q3 100 objecten en Q4 105 objecten.
- De vraagprijzen van het bestaande aanbod laten een stijgende trend zien, in Q2 ligt deze rond de € 240.000,–, in Q3 daalt dit licht tot € 235.000,– en in Q4 stijgt dit weer naar € 242.000,–
Kortom: Er is sprake van een kleine daling van de verkoopprijzen per m2 te zien waarbij in het laatste kwartaal met name grotere objecten zijn verkocht.
Het getaxeerde object ligt in een wijk waar de prijzen, kijkend naar de gemeente X, iets hoger liggen door de goede bereikbaarheid en de gewilde ligging.