NWWI
 

Nieuwe Modelwaardensystematiek

Per 1 juli 2015 worden in de branchebrede norm een aantal aanpassingen van kracht. Dit betekent concreet dat de taxateur eerst zelf minimaal 3 eigen referentieobjecten toevoegt en de definitieve getaxeerde marktwaarde van het object eerst opgeeft voordat de modelmatige rapporten geleverd worden.

STenV heeft dit besluit tot aanpassing genomen in overleg met geldverstrekkers, het NWWI en andere validatie-instituten. Hiermee wil de stichting de betrouwbaarheid van de taxatierapporten en het vertrouwen in de taxateur verder verhogen. Met het toevoegen van eigen referentieobjecten laat de taxateur zijn expertise zien en samen met de fixatie en het tijdstip waarop de modelwaarden worden geleverd, is alle schijn weggenomen dat de taxateur bij de waardering van het object zich laat beïnvloeden door de waarde in de modelmatige rapporten.

De taxateur voegt zelf, op basis van lokale bekendheid, markt- en vakkennis, 3 eigen referentieobjecten toe bij onderdeel Q in het taxatierapport. Deze referentieobjecten dienen aan bepaalde eisen te voldoen:

  • Er is sprake van een recente transactie
  • Het object dient een soortgelijk woningtype en bouwperiode te zijn
  • Het object dient in de nabije omgeving te liggen
  • Alle verplichte gegevens van het referentieobject zijn ingevuld
  • Geen objecten waarvan de waarde bij taxatie is vastgesteld (Verkoop onder Voorwaarden / Koopgarant)

 

Daarnaast worden van elk referentieobject de volgende gegevens door de taxateur vermeld: adresgegevens, woningtype, gegevensbron(nen), gebruiksoppervlakte wonen, inhoud, bouwjaar, perceeloppervlakte (bij grondgebonden objecten), verkoopprijs, verkoopdatum (en indien een object langer dan één jaar geleden is verkocht ook de geactualiseerde verkoopprijs), toelichting van de taxateur op het referentieobject waarin duidelijk en volledig wordt aangegeven welke elementen afwijken van het getaxeerde object en wat hiervan de gevolgen zijn voor de marktwaarde.

Zodra deze referentieobjecten zijn toegevoegd door de taxateur en de marktwaarde bij onderdeel D is ingevoerd, worden deze gegevens in het geheel gefixeerd. Dit houdt in dat er geen wijzigingen meer kunnen worden gemaakt in deze onderdelen van het taxatierapport.

Vervolgens worden door de taxateur, via het validatie-instituut, twee modelmatige rapporten opgevraagd (en indien mogelijk geleverd). De taxateur dient vervolgens minimaal 4 referentieobjecten te selecteren en deze altijd te voorzien van een toelichting, ongeacht de afwijking ten opzichte van de marktwaarde of de eigen referentieobjecten indien er 2 modelmatige rapporten worden geleverd. De niet geselecteerde referentieobjecten worden, om discussies met partijen te voorkomen, niet getoond in het taxatierapport.

Indien er slechts 1 modelmatig rapport wordt geleverd dan dient de taxateur de 3 geleverde referentieobjecten te voorzien van een toelichting. Hij hoeft geen extra eigen referentieobjecten toe te voegen.

Is er geen enkel modelmatig rapport beschikbaar, dan volstaan de reeds door de taxateur toegevoegde eigen referentieobjecten en hoeven er geen extra eigen referentieobjecten te worden toegevoegd.

Het proces van het valideren ziet er na de aanpassing (in vereenvoudigde vorm) als volgt uit:

  • Toevoegen eigen referentieobjecten (deze kunnen niet meer aangepast worden);
  • Definitief vastleggen marktwaarde door taxateur (deze waarde kan niet meer aangepast worden);
  • Invoer basisgegevens in het rapport voor het opvragen van de modelmatige rapporten en verdere uitwerking taxatierapport;
  • Opvragen modelwaarde van modelmatig rapport;
  • Invoegen modelwaarde van modelmatig rapport in taxatierapport;
  • Keuze van minimaal 4 referentieobjecten indien er 2 modelmatige rapporten worden geleverd;
  • Schrijven van toelichting op de geselecteerde referentieobjecten;
  • Definitief maken rapport en gereedmelden richting validatie instituut