NWWI
 

duokoopDoor de voortslepende crisis staat het instrument ‘erfpacht’ weer volop in de schijnwerpers. Het lijkt een aangewezen middel om de woningmarkt uit het slop te krijgen. De maandlasten zijn lager en het huis gaat makkelijker van de hand.

Starters
Vooral starters hebben veel moeite om de financiering voor een koophuis rond te krijgen. Zij mogen niet meer aflossingsvrij lenen, maar moeten de volledige hypotheek in dertig jaar terugbetalen. De aangescherpte hypotheekregels hebben de belangstelling voor erfpacht dan ook geïntensiveerd.
Als kopers alleen het huis kunnen kopen, zonder de grond, scheelt dat aanzienlijk. De huur van de grond, de canon, is namelijk onbeperkt aftrekbaar van de belasting en er is geen lening voor de grond die afgelost moet worden.

Geen goede naam
De oplevende belangstelling voor erfpacht is opvallend, want het systeem was juist op zijn retour. Tussen 2009 en 2012 zijn er 64% minder erfpachtcontracten uitgegeven dan in de periode daarvoor, blijkt uit een rapport van het bureau Deloitte. Erfpacht heeft dan ook geen goede naam. Contracten zijn geregeld onduidelijk, de canon kan plots omhoog gaan. En banken weigeren sinds een aantal jaren vaak hypotheken op huizen zonder grond.

“Retro-innovatie” Publieksvriendelijke erfpachtconstructie
De constructie die nu in zwang raakt, is dan ook nadrukkelijk een ‘publieksvriendelijke’ constateert Deloitte. Oftewel een transparant contract met voorspelbare maandlasten en geen onaangename, tussentijdse verrassingen. Bovendien kan de woningbezitter de grond alsnog kopen. Erfpacht in die vorm noemt Deloitte daarom een ‘ retro-innovatie’.

Oprichter van Duokoop
De trend, om erfpacht in te zetten op de vastgelopen woningmarkt, zag Olav Koenders’ vijf jaar geleden al aankomen. Koenders is eigenaar van Duokoop, een organisatie die erfpacht regelt voor particulieren, gemeenten en projectontwikkelaars.
Grote gemeenten waar erfpacht van oudsher bestaat, zoals Amsterdam, hebben hun eigen afdelingen om alle zaken hiervoor te regelen, net als woningcorporaties. Hun contracten worden door banken en de Belastingdienst geaccepteerd. Maar kleine gemeenten hebben vaak niet de kennis om een goed systeem op te zetten. Koenders zag daarom een gat in de markt en zette een particuliere concurrent op. Dat was niet zomaar gedaan. Door programmeurs is vier jaar gewerkt aan een transparant computersysteem waar makelaars, gemeenten en bedrijven zelf in kunnen werken, vertelt Koenders. Inmiddels zijn 350 makelaars en hypotheekadviseurs opgeleid om de constructie aan te kunnen bieden. Het idee sloeg aan. ‘ Inde testfase, eind 2012, stond meteen al 1 procent van de woningen op Funda met “Duokoop te koop”., zegt Koenders. Dat leidde tot 300 transacties  Huizen die al meer dan een jaar te koop stonden werden met Duokoop in een paar weken verkocht.

Belastingdienst
In die testfase kreeg ook de Belastingdienst er lucht van. Die wilde onderzoek naar het erfpachtcontract om zeker te zijn dat de canon van de belasting afgetrokken mocht worden. Het loket van Duokoop moest tijdelijk dicht. De goedkeuring is er sinds kort en daardoor willen nu ook banken hypotheken op deze huizen zonder grond financieren.

Hypotheekaanbieders
De meeste grote hypotheekaanbieders financieren de constructie. Behalve de Rabobank. Daarmee worden nog gesprekken gevoerd.

Grondbank
Een particuliere beleggingsmaatschappij, de Nationale Grondbank, koopt de grond onder de huizen. Die ontvangt de canon. Maar de Grondbank moet voldoende kapitaal hebben, want de belangstelling is groot. ‘ Bij één makelaar staan nu al zestig transacties klaar en dat is er maar eentje. Maar het loket is nog niet open. We vinden het risico te groot dat het geld op raakt. Koenders is in gesprek met investeerders, zoals pensioenfondsen en verzekeraars. Voor het loket open kan eisen zij een ‘rating’’, een beoordeling door een kredietbureau. Dat is over drie tot vier maanden, schat Koenders.

Versnelling gemeentelijke gronduitgifte door erfpacht
Al voor 65 euro per maand kun je de trotse gebruiker zijn van 150 vierkant meter grond” , prijst de gemeente Someren de erfpacht aan in een folder. Deze maand organiseert de gemeente informatieavonden over erfpacht en starterleningen om kopers over de brug te krijgen. Someren staat niet alleen. Baarle-Nassau, Hendrik-Ido-Ambacht, Heusden, Westland: bij allemaal is het onderwerp op de agenda beland. Gemeenten willen erfpacht gebruiken om de gebiedsontwikkelingen vlot te trekken. Daarom is juist nu erfpacht met publieksvriendelijke voorwaarden (geen financiële verrassingen voor de kopers) interessant.

Referendum tussentijdse aanpassing van de canon
Een aantal steden in Nederland geeft van oudsher veel grond in erfpacht uit. Zoals Amsterdam en Schiedam. De canon wordt geregeld eeuwigdurend afgekocht. Amsterdam wil nu tussentijds de canon aan de waarde van de grond kunnen aanpassen. Inwoners hebben een referendum over de kwestie afgedwongen. Ook corporaties hebben eigen erfpachtregelingen opgezet om meer huizen te verkopen, wat ze nodig hebben voor de door het kabinet opgelegde verhuurdersheffing.

Bron: Deloitte en Trouw