Het belang van het beoordelen van modelwaarden

Onlangs heeft de kantonrechter zich uitgesproken over de verantwoordelijkheid van de taxateur ten aanzien van de in zijn rapport toegevoegde modelwaarden en bijbehorende referentiegegevens. Bekijk hier de uitspraak van Rechtbank Gelderland.

Onbetaalde factuur
Aanleiding was een onbetaalde factuur door de opdrachtgever van het taxatierapport. Deze wenste niet te betalen alvorens de referentiegegevens uit een modelmatig rapport in het betreffende taxatierapport juist waren weergegeven. De taxateur gaf aan hier niets aan te kunnen wijzigen aangezien de modelwaarden en bijbehorende referentiegegevens automatisch aan het rapport worden toegevoegd. Het rapport was volgens de taxateur opgesteld conform de eisen van het NWWI. De taxateur kan cijfers op verzoek van de klant niet aanpassen en eiste derhalve betaling van de factuur.

Uitspraak Kantonrechter
De kantonrechter stelt in genoemde uitspraak dat de opdrachtgever terecht vraagtekens heeft gezet op de door NBWO genoemde bedragen. Dat de taxateur afhankelijk is van geautomatiseerde systemen doet daar niets aan af. De rechter stelde de opdrachtgever dan ook in het gelijk.
Hoewel deze uitspraak uiteraard een specifieke casus betreft, is echter enige aandacht ten aanzien van het gebruik en met name de beoordeling van de modelwaarden en de bijbehorende referentieobjecten/gegevens van belang. Bij een gevalideerd rapport is immers een modelwaarde een gegeven en een vereiste.  Aan de andere kant is de taxateur zélf verantwoordelijk voor de waardebepaling alsmede de inhoud van zijn rapport (getuige ook bovenvermelde uitspraak).

Belang van zorgvuldige beoordeling en onderbouwing
Het is dan ook van belang dat de taxateur de geleverde modelwaarden altijd zorgvuldig beoordeelt en zo nodig voorziet  van een aanvullende uitleg of toelichting. Dit nu maakt de taxateur ook onmisbaar qua (plaatselijke) kennis en expertise. Dit geldt niet alleen bij een grote afwijking tussen de door de taxateur vastgestelde waarde en de modelwaarde, maar vanzelfsprekend ook als deze waarde minder dan 10% afwijkt. Uiteindelijk komt dit de kwaliteit van het uitgebrachte taxatierapport ten goede.

Ook het afwijkingspercentage (meer of minder dan10%)verdient hierbij extra aandacht. Kiest de taxateur er immers voor om bij een afwijking van minder dan 10% de modelwaarden verder niet te voorzien van een inhoudelijk commentaar, dan dient hij zich bewust te zijn dat hij hiermee de geleverde gegevens min of meer bruikbaar acht ter ondersteuning van zijn waardering. De taxateur zou zich hierbij echter wel moeten afvragen of dit ook in alle gevallen juist is.

Aanvullende onderbouwing kan uitkomst bieden
In het betreffende rapport had NBWO de transactiegegevens van het Kadaster ontvangen. Daar de drie referentieobjecten ten tijde van de levering nog werden (af)gebouwd is alleen de transactieprijs van de grond zichtbaar geweest. De afwijking tussen de modelwaarden en de getaxeerde waarde lag onder de 10% waardoor, conform de normen opgesteld door Stichting Taxaties en Validaties (STenV), een inhoudelijk commentaar geen vereiste is en ook niet door de taxateur is geleverd. Hoewel in deze casus de referentieobjecten wellicht goed vergelijkbaar en ook bruikbaar waren ter ondersteuning van de door de taxateur bepaalde waarde, had aanvullende tekst en uitleg op de door NBWO getoonde ‘verkoopprijzen’ uitkomst geboden.